DOMANDE E RISPOSTE a cura di G.Franco Del Piero

di | 14 Dic 2013

Molti lettori hanno chiesto al nostro esperto come fare a vendere immobili di proprietà all’estero e come calcolare le plusvalenze*.

 

*La plusvalenza in economia è un aumento di valore entro un determinato periodo di tempo di beni immobili (case ad esempio) e di valori mobiliari (azioni ad esempio)

Sulle plusvalenze realizzate mediante la cessione di immobili in Italia e all’estero l’articolo 67 del Tuir(testo unico imposte sui redditi) all’art. 1 comma b), recita:
" le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non piu’ di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unita’ immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonche’, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante."
Quindi tra i redditi diversi annoverano anche le plusvalenze realizzate attraverso la cessione di beni immobili e quelle relative a terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.
Affinché si realizzi, quindi, una plusvalenza tassabile è necessario che:
• l’immobile sia stato o donato o ceduto a titolo oneroso e cioè tramite compravendita, permuta, conferimento in società;
• l’immobile non deve essere stato acquisito tramite atti di successione
• l’immobile sia stato ceduto entro cinque anni dall’acquisto, dalla donazione o dalla costruzione alla data di alienazione del bene, indipendentemente dal momento in cui avviene il pagamento del corrispettivo
• l’immobile non sia stato utilizzato dal cedente o dai suoi familiari, ossia coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, per la maggior parte del periodo come abitazione principale.
Anche per le predette plusvalenze, le modalità di determinazione sono dettate dal nuovo articolo 68, comma 1, del Tuir. Pertanto, come avviene per le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, anche nel caso di cessione di fabbricati, la plusvalenza imponibile è determinata dalla differenza tra corrispettivo incassato e costo d’acquisizione aumentato dei costi inerenti deducibili appositamente documentati.
Le persone fisiche residenti che possiedono immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati, hanno l’obbligo di versare l’IVIE (imposta sul valore degli immobili situati all’estero).
Sono tenuti al pagamento dell’imposta:
 i proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura attinenti ai fini dell’attività d’impresa o di lavoro autonomo;
 i titolari dei diritti reali di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi;
 i concessionari, nel casodi concessione di aree demaniali;
 i locatari, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria
Per i contribuenti fiscalmente residenti in Italia, che intendono cedere immobili detenuti all’estero, si rende necessario valutare i profili impositivi dell’operazione. Infatti bisogna analizzare le varie fattispecie e il diverso criterio per tassare i residenti che sono tassati sui redditi ovunque prodotti, mentre i non residenti sono tassati esclusivamente sui redditi prodotti in Italia.
Il predetto criterio, sanciti dall’art.3 del Tuir normativa comune a molti stati stranieri, determina evidenti fenomeni di doppia imposizione che a livello internazionale sono risolti dalle varie Convenzioni.
Il prototipo convenzionale di riferimento, per quanto riguarda gli utili derivanti dalla cessione di beni immobili, é determinato nell’articolo 13 del Modello OCSE che stabilisce "sono imponibili nello Stato contraente dove detti beni sono situati". Tuttavia fa sì che la potestà impositiva spetti anche al paese di residenza del soggetto che ha conseguito il reddito poiché manca esplicitamente utilizzato nelle relative disposizioni l’aggettivo "soltanto".
Di conseguenza, il contribuente subirà una doppia imposizione che potrà essere eliminata o ridotta attraverso l’ottenimento di un credito d’imposta ex art. 165 Tuir.
In tal senso si verificheranno le disposizioni relative ai beni immobili contenute nelle Convenzioni contro le doppie imposizioni tra l’Italia e il Paese in cui é ubicato l’immobile
Per esempio: il proprietario di una casa a Londra, acquistata nel 1994 e regolarmente dichiarata fin dal primo anno. Se Volesse venderla e far rientrare in Italia la somma ricavata, la vendita non comporterà nessuna plusvalenza da tassare in Italia.
L’eventuale plusvalenza originata dalla vendita di fabbricati come detto sopra, infatti è imponibile solo se deriva da cessione di fabbricati acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Per i residenti in Italia, questa eventuale plusvalenza verrebbe comunque tassata in Italia anche se l’immobile è situato all’estero, fatta salva l’eventuale spettanza del credito per le imposte pagate all’estero.
Occorre tuttavia adempiere, a pena di pesanti sanzioni, al cosiddetto “monitoraggio fiscale” dei capitali e degli investimenti in genere, detenuti all’estero e/o movimentati a vario titolo da e verso l’estero, compilando il quadro RW della dichiarazione dei redditi, che il lettore conosce bene in quanto ha per tutti questi anni regolarmente dichiarato il possesso della casa a Londra.
Vale la pena sottolineare che la compilazione di questo quadro della dichiarazione in sé non dà luogo alla determinazione di imposte, ma serve al fisco italiano a “monitorare” appunto l’eventuale ricchezza dei cittadini, che in quanto detenuta all’estero potrebbe sfuggire all’occhio degli ispettori. L’ovvio intento è quello di scoprire possibili sacche di evasione, tanto quanto il monitoraggio degli immobili o dei capitali detenuti in Italia, che in quanto situati nel territorio italiano sono rintracciabili dal fisco con maggiore facilità.
Il contribuente, nell’evidenziare il rientro dei capitali in Italia, dovrà quindi fare attenzione a compilare la sez. III del citato quadro RW, dove in accordo con le istruzioni attuali “vanno indicati i flussi dei trasferimenti dall’estero verso l’Italia, dall’Italia verso l’estero e dall’estero sull’estero di denaro…”.
Per quanto attiene ai profili dichiarativi, in riferimento a UNICO PF 2013, che la plusvalenza assume rilevanza, ai fini IRPEF, per il suo intero ammontare, e va indicata nel rigo RL6 del modello Unico PF, concorrendo alla formazione del reddito
PLUSVALENZE REALIZZATE MEDIANTE CESSIONE DI TERRENI EDIFICABILI
Ai sensi del secondo periodo della lettera b) del citato articolo 67 del Tuir costituiscono, inoltre, redditi diversi "…in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione".
In tal modo, il legislatore ha sancito che la plusvalenza si realizza "in ogni caso" e quindi anche se il terreno è stato acquisito per successione e anche da più di cinque anni. L’imponibilità della fattispecie in esame risulta pertanto subordinata esclusivamente alla contestuale sussistenza di due soli requisiti di natura oggettiva:
– la cessione deve essere a titolo oneroso;
– al momento della cessione il terreno deve essere suscettibile di utilizzazione edificatoria
In ogni caso, le istruzioni alla dichiarazione dei redditi delle persone fisiche hanno precisato che per “terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria” devono intendersi quelli qualificati come tali dal piano regolatore o, in mancanza, dagli altri strumenti urbanistici in vigore al momento della cessione.
In ogni caso, ai fini fiscali, per poter avere una “cessione di terreno edificabile”, il requisito della "edificabilità" del terreno deve essere non solo ipotetico ma, al contrario, lo stesso deve essere concretamente utilizzabile a tali fini.
Si deve sottolineare che diversamente da quanto accade per le altre tipologie di plusvalenze relative ai beni immobili, ai sensi dell’articolo 17, comma 1, lettera g-bis, del Tuir, la plusvalenza in oggetto viene assoggettata a tassazione separata mediante applicazione dell’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno in cui è sorto il diritto alla percezione.
Al contribuente è lasciata, comunque, la facoltà di assoggettare la plusvalenza a tassazione ordinaria, mediante opzione da esercitare in fase di dichiarazione dei redditi.
La determinazione del costo dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria deve essere effettuata secondo i criteri stabiliti all’articolo 68, comma 2, del Tuir. In particolare, ai fini della determinazione di questa tipologia di plusvalori è concessa la possibilità di procedere alla rivalutazione: il prezzo di acquisto dei terreni, aumentato di ogni altro costo inerente, deve cioè essere rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, e, quindi, sommato all’Invim.
Questa modalità di calcolo, sicuramente più favorevole al contribuente, tiene conto del fatto che si tratta di soggetti che, non avendo conseguito questo reddito nell’esercizio di arti o professioni o di imprese, non avevano nessun obbligo di contabilizzare i costi e di conservare la relativa documentazione e che, tuttavia, ai fini della determinazione della plusvalenza, possono tenere conto solo dei costi documentati.
Per quanto concerne i terreni acquistati a titolo gratuito, ossia per successione o donazione, invece, per la determinazione del prezzo di acquisto deve assumersi il valore dichiarato nella relativa denuncia o negli atti registrati o in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell’Invim e dell’imposta di successione.